发明“公摊”的香港，已立法全面取消了公摊

发布日期：2024-12-21 07:52    点击次数：156

大公报援引中新社报道：一周之内，内地两地先后官宣「取消公摊面积」。 12月17日，河北省张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行「现房销售」，逐步推进「取消公摊」。 12月12日，湖南省衡阳市亦发文明确，自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。

事实上，今年更早之前，广东肇庆和湖南湘潭等地就提出「取消公摊」。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。

从近些年的政策看，取消公摊渐渐成了一种共识。 2019年，住房和城乡建设部官网发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中就指出「住宅建筑应以套内使用面积进行交易」，而近些年这一趋势明显加快。

上海易居房地产研究院副院长严跃进接受内地媒体采访时表示，这几年关于公摊的批评就是得房率太低了，导致买房权益受到影响。政策接连出台说明取消公摊是2025年的一项重要工作，100平方米的房子得房率可能达到100%，有助于提高购房品质、买房信心，增强购房积极性。

增加透明度 释放购房需求

对于多地接连出台政策说明取消公摊，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，部分城市在实施按套内面积计价后，购房者签约面积即为实际入住面积，将有效解决以往「买大住小」的困扰，切实保障了购房者权益，真正做到「所购即所得」。

中国宏观经济研究院研究员刘琳说，按套内建筑面积计价销售，并不意味着取消公摊，公摊成本会计入套内建筑面积价格中去。 「不论以建筑面积计价，还是以套内建筑面积计价，只是两种不同的计价方式，总购房成本不会发生变化。」按套内建筑面积计价，可避免一直以来被诟病的公摊过大、测量过程不清晰等问题，倒逼房地产开发企业优化产品设计，提高住宅品质，把公共部位设计得更加集约高效。在总价计价基础上，同时增加套内面积计价方式，可以使消费者的购房成本更清晰，有利于购房选择。

同策研究院研究总监宋红卫分析称：「取消公摊面积符合购房者的利益诉求，有助于购房需求的释放以及高品质住房的打造，也是房地产行业进入到存量阶段后行业未来的发展方向。 」

「公摊面积」概念源自香港

「公摊面积」这个概念沿于上世纪50年代的香港。当时由于房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，有房地产商想出「分层出售」、「分户出售」的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，「公摊」由此而来。直至2013年，香港全面取消公摊面积。

业界：物业费税费应按套内面积计算

多城推进取消公摊，受到了大部分网友的欢迎。也有很多网友在为取消公摊「鼓掌」之时提出了自己的困惑：目前房屋使用建筑面积计价已经有相当长的历史了，围绕房屋还有税费、物业费等过去也普遍以建筑面积计价，未来若取消公摊了，这些费用又该怎么计？

「如果最终网签和交易都是按照套内面积计算，不动产权证上也是套内面积，那么税费、物业费肯定也是应该按照套内面积来计算。」上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。他认为，这也会催生出不少新问题，对行业固有模式构成冲击。 「比如物业费如果以后开始按照套内计算，那物业费逻辑上应该会涨价，但现在想要涨物业费也不是那么容易的，所以这对整个房地产行业，从拿地开工到后面房子的预售、交付，再到物业管理，都要有新的配套政策。」

镜鉴咨询创始人张宏伟也认为，如果未来房屋交易是按照套内面积计价的，那毫无疑问税费、物业费也应该以套内面积征收，不应该出现网签交易按照套内面积、物业费和税费征收按照建筑面积的情况。

「除了税费、物业费，还有其他跟房子相关的所有费用，比如北方还有取暖费，这些费用都应该遵循交易过程中网签合同核定的套内面积。除非购房合同中另有规定，而且房产证中既标明了建筑面积、也标明了套内面积，那么可能还有一些灵活选择的空间。」张宏伟对记者说道。

张宏伟表示，从更长的时间范围来看，可能会有少数几个城市率先试点，采取套内面积计价、套内面积征收费用的方式，从政策、技术层面都做好准备后，未来再进行大规模推广。